Propriétaire d’une maison

La législation foncière thaïlandaise se réfère seulement aux terrains et non aux bâtiments par eux-mêmes ou les appartements sur le terrain enregistrés sous la Loi sur les appartements (Condominium Act). Le terrain et les structures sur le terrain peuvent avoir des propriétaires différents. Les étrangers qui achètent une maison en Thaïlande peuvent le faire par le biais d’un bail de location foncière de 30 ans avec des options de droits sur la maison dans un contrat séparé

Dans le cas habituel, la vente d’une propriété en Thaïlande comprend le terrain et la maison (section 139 de code civil et du commerce). La possession d’une maison peut être enregistrée et transférée séparément du terrain sur laquelle elle est construite (location de 30 ans). Dans le cas où la propriété d’une maison est transférée séparément du terrain, le processus de transfert doit se faire en accord avec le Code civil et commercial thaïlandais (Thailand Civil and Commercial Code) et être enregistré à une branche du cadastre ou un bureau provincial (Land Department ou provincial office).

Les bâtiments autres que les appartements n’ont pas de titres de propriété en complément des titres fonciers. La procédure pour obtenir la propriété d’une structure séparée du terrain est la suivante;

1. En cas d’achat auprès d’un promoteur (en fonction de la vente et de la structure des taxes et responsabilités que prend le promoteur) la vente d’une maison séparée du terrain est soit par:

• la location du terrain et la vente du bâtiment et l’accord d’achat sont suivis par la procédure du bureau de transfert foncier (voir 3 ci-dessous), ou
• un contrat de location du terrain et de construction du bâtiment avec un permis de construire au nom de l’acheteur étranger.

2. Dans le cas où une personne physique développe une parcelle de terrain (louée), le permis de construire doit être délivré au nom de la personne qui loue le terrain (le permis de construire peut être utilisé comme preuve de propriété de la maison).

3. La vente et le transfert de propriété d’un bâtiment existant séparé du terrain exigent que le propriétaire actuel et l’acheteur de la maison:

• Ils signent un acte de vente de structure du bureau du cadastre (signé au cadastre devant un officiel du cadastre compétent)
• Après la période d’annonce les parties retournent au bureau du cadastre pour compléter le transfert.

Si la procédure précédente n’a pas été suivie le bâtiment peut légalement toujours être la propriété du promoteur ou toute autre partie tierce qui possède le terrain ou a construit la maison.

Documents nécessaires au transfert:

• Passeports/ Cartes d’identité
• Titres fonciers
• Papiers de la maison
• Permis de construire

La vente d’une maison existante séparée du terrain (location du terrain combinée à un titre de propriété de la maison) doit être enregistrée au bureau du cadastre local pour être complet et les frais de transfert et les taxes doivent être payés lors du transfert. Le bureau du cadastre est la seule autorité gouvernementale en Thaïlande pour l’administration et la réalisation d’un transfert de propriété d’un bâtiment. Le transfert prendra au moins 30 jours à partir de la première visite au bureau du cadastre jusqu’à la délivrance des documents de vente de la structure. La période de 30 jours est là pour s’assurer que personne ne souhaite contester la propriété de la maison. La délivrance du titre de propriété Thai tamponné et signé au bureau du cadastre local prouve le droit de propriété de la maison de l’acheteur. La vente de la maison et du terrain et le transfert du terrain avec un titre de propriété pour la maison peuvent-être complétés le jour même.

La construction en Thaïlande est principalement régulée par la Loi sur la construction des bâtiments (Building Control Act) et la loi sur la planification des villes (Town and City Planning Act), qui ont, toutes deux, été révisées de manière extensive en 1992. Bien que ces directives fournissent un contrôle sur quasiment tous les types de construction par les moyens de différentes applications, comme chaque cas est unique, il est avisé de demander un conseil juridique avant d’investir dans un terrain pour bâtir. En complément, il y a des lois qui spécifient les règlements et les zones de restriction. Les bâtiments et les constructions peuvent aussi être restreints par des lois environnementales et autres (Loi sur les réserves naturelles (Nature Reserve Act), Loi sur les forêts (Forest Act) etc). La relation entre le client/employeur et le bâtisseur en Thaïlande est principalement gouvernée par un contrat de construction et le Code civil et commercial (spécifiquement le chapitre ‘contrat de travail’ des conseils juridiques sont hautement recommandés avant tout contrat.

Le justificatif d’adresse ne doit pas être confondu avec un titre de propriété. Le justificatif d’adresse est simplement l’adresse et le document d’enregistrement issus et administrés par le bureau du district local. Ce n’est pas un document important pour les étrangers à moins qu’ils ne résident en Thaïlande. Un justificatif d’adresse jaune pour les étrangers peut être obtenu et en fonction de l’endroit la demande de délivrance d’un justificatif d’adresse jaune peut nécessiter un permis de travail ou un certificat de mariage, un visa de non-immigrant et des documents de propriété.

Le vendeur de la maison doit également fournir le permis de construire de la maison lors de la vente. Le gouvernement émet une licence de construction comme preuve que le vendeur possède le bâtiment et a obtenu l’approbation de construire sur le terrain (il ne dit pas que le bâtiment est construit selon le permis de construire !). Si le vendeur ne peut pas présenter le permis de construction, la maison peut avoir été illégalement construite ou ne pas être construite conformément aux règlements locaux de construction ou de zonage. Les maisons non enregistrées ou qui sont en conflit avec la Loi sur le contrôle du bâtiment ou les règlements de zonage sont susceptibles d’être démolies.

Le droit de posséder une maison distincte du terrain suit toujours le terme du bail foncier. Le contrat pour un bail foncier peut durer jusqu’à 30 ans. Lorsque le bail foncier est proche de son terme, l’usufruit et la possession du terrain peuvent être renouvelés si le propriétaire est prêt à renouveler le bail. Le contrat peut contenir une option de renouvellement, mais comme une simple promesse personnelle qui ne peut être appliquée qu’au moment du terme, cela doit être considéré comme une clause non-exécutoire du contrat.

Lorsque les contrats de location de terrains et de maisons sont enregistrés, les taxes foncières et d’habitation s’appliquent au taux de 12,5% de la location annuelle selon le contrat de location ou la valeur annuelle évaluée par le Département du Territoire.

Le transfert de propriété d’une maison est en tant que propriété immuable sujet à des taxes immobilières, frais de transfert, timbres fiscaux, taxes commerciales spécifiques calculées sur la valeur d’achat ou la valeur estimée. L’évaluation par le gouvernement de la valeur d’une maison par le bureau foncier dépend de l’emplacement, du nombre d’étages, du sol et des matériaux utilisés, ainsi que de nombreux autres facteurs selon votre chance.

La prise de conseils est fortement recommandée avant tout contrat d’aménagement, de construction, de financement ou de location.